Imóvel sem escritura: como regularizar a propriedade? Entenda o usucapião e a adjudicação compulsória
Saiba como regularizar um imóvel sem escritura. Entenda quando é possível obter a propriedade por usucapião ou por adjudicação compulsória.
Soares & Castro
3/9/20265 min read
Imóvel sem escritura: como regularizar a propriedade? Entenda o usucapião e a adjudicação compulsória
No Brasil, é relativamente comum encontrar imóveis que foram comprados e vendidos apenas por contrato particular, recibo ou até mesmo por acordo verbal. Em muitos desses casos, a pessoa paga integralmente pelo imóvel, passa a morar no local ou a utilizá-lo como se fosse proprietário, mas nunca realiza a transferência formal da propriedade no cartório de registro de imóveis.
Essa situação gera diversas dúvidas: é possível regularizar o imóvel? Quem está na posse do bem pode se tornar proprietário? O que fazer quando o vendedor não transfere a escritura?
Dependendo das circunstâncias, a regularização da propriedade pode ocorrer por diferentes caminhos jurídicos. Entre os mais comuns estão o usucapião e a adjudicação compulsória, instrumentos que permitem formalizar a propriedade do imóvel mesmo quando a documentação não foi corretamente transferida.
| O que acontece quando o imóvel não tem escritura?
No direito brasileiro, a propriedade de um imóvel somente se transfere com o registro do título no cartório de registro de imóveis, conforme estabelece o art. 1.245 do Código Civil.
Isso significa que o contrato de compra e venda, por si só, não transfere a propriedade do bem. Ele apenas cria uma obrigação entre as partes para que a transferência seja formalizada posteriormente por meio da escritura e do registro na matrícula do imóvel.
Na prática, muitas pessoas acabam somente exercendo a posse do imóvel, mesmo tendo pago integralmente pela aquisição.
Além disso, enquanto a transferência não for registrada, o vendedor continua sendo considerado proprietário perante terceiros e, em determinadas situações, isso pode gerar riscos relevantes, pois o imóvel ainda pode ser atingido por eventuais dívidas do vendedor, inclusive em hipóteses de penhora judicial.
Por esse motivo, a regularização da propriedade é fundamental para garantir segurança jurídica ao possuidor e evitar problemas futuros.
| Usucapião: quando a posse pode se transformar em propriedade
O usucapião é uma forma de aquisição da propriedade baseada no exercício prolongado da posse do imóvel.
De forma geral, a pessoa pode adquirir a propriedade quando exerce a posse durante determinado período de tempo previsto em lei de maneira contínua, pacífica (sem oposição do proprietário), pública e como se dono fosse.
A legislação brasileira prevê diferentes modalidades de usucapião, cada uma com requisitos próprios. Entre as mais conhecidas estão:
usucapião extraordinário
usucapião ordinário
usucapião especial urbano
usucapião especial rural
Dependendo da situação concreta, o reconhecimento da propriedade pode ocorrer pela via judicial ou pela via extrajudicial, diretamente em cartório, desde que estejam presentes os requisitos legais.
Um ponto importante é que a existência de um contrato particular de compra e venda não impede o reconhecimento do usucapião. Em algumas situações, mesmo quando houve negociação entre as partes, o possuidor pode optar pela usucapião caso estejam preenchidos os requisitos da posse.
Inclusive, recentemente, o Superior Tribunal de Justiça reforçou esse entendimento ao reconhecer que o recibo de compra e venda pode ser considerado justo título para fins de usucapião, conforme decidido no REsp 2.215.421.
Isso significa que documentos simples, como recibos de compra e venda, contratos particulares e cessões de direitos podem ajudar a demonstrar a origem da posse e fortalecer o pedido de reconhecimento da propriedade.
| Adjudicação compulsória: quando a escritura não foi transferida
A adjudicação compulsória é utilizada em uma situação diferente do usucapião.
Ela ocorre quando existe um contrato de compra e venda do imóvel, mas o vendedor não realiza a transferência da escritura para o comprador, mesmo após o pagamento do preço ajustado.
Nessas circunstâncias, o comprador pode buscar o reconhecimento do seu direito à propriedade por meio da adjudicação compulsória.
De forma geral, esse procedimento exige a demonstração de alguns elementos essenciais:
existência de contrato válido de promessa de compra e venda
pagamento integral do preço pelo comprador
recusa ou impossibilidade do vendedor em outorgar a escritura definitiva
Essa situação pode ocorrer, por exemplo, quando o vendedor se recusa a assinar a escritura, quando falece antes de formalizar a transferência ou quando não é localizado para concluir o negócio.
Outro ponto relevante é que, conforme a Súmula 239 do STJ, o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda no cartório de registro de imóveis. Isso é especialmente importante porque muitos negócios imobiliários são formalizados apenas por contratos particulares, sem registro na matrícula do imóvel.
Em determinadas situações, também é possível realizar adjudicação compulsória pela via extrajudicial, desde que estejam presentes os requisitos legais e a documentação necessária.
| Qual a diferença entre usucapião e adjudicação compulsória?
Embora ambos possam levar à regularização da propriedade do imóvel, os dois institutos possuem fundamentos jurídicos diferentes.
O usucapião é considerado um modo originário de aquisição da propriedade. Isso significa que a propriedade é adquirida com base na posse prolongada do imóvel, independentemente de um contrato anterior com o proprietário.
Já a adjudicação compulsória é um modo derivado de aquisição da propriedade, pois decorre de uma relação jurídica anterior: o contrato de compra e venda celebrado entre as partes.
Em termos práticos, a diferença pode ser resumida da seguinte forma:
no usucapião, o fundamento é a posse exercida ao longo do tempo
na adjudicação compulsória, o fundamento é o direito do comprador de receber a escritura do imóvel que adquiriu
Por isso, a análise da documentação existente e da forma como o imóvel foi adquirido é essencial para identificar qual procedimento é mais adequado em cada situação.
| Por que é importante regularizar um imóvel?
A regularização da propriedade imobiliári não só garante maior segurança jurídica ao possuidor e evita diversos problemas futuros.
Quando o imóvel está devidamente registrado no cartório de registro de imóveis, o proprietário passa a ter maior tranquilidade para realizar diversas operações, como venda do imóvel, financiamento bancário, utilização do bem como garantia em operações de crédito, realização de inventário e partilha, transmissão regular da propriedade aos herdeiros
Além disso, imóveis com documentação regularizada costumam ter maior valor de mercado e maior facilidade de negociação.
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Conclusão
A existência de imóveis sem escritura ou com documentação incompleta ainda é uma realidade comum no Brasil, especialmente quando a negociação foi realizada apenas por contrato particular ou por acordos informais entre as partes.
Nessas situações, instrumentos jurídicos como usucapião e adjudicação compulsória podem permitir a regularização da propriedade, desde que estejam presentes os requisitos legais de cada procedimento.
Como cada caso possui características próprias, a análise cautelosa da documentação disponível e da forma como o imóvel foi adquirido é fundamental para identificar o caminho jurídico mais adequado e celere para a regularização da propriedade.